Immobilienfinanzierung

Profitiere von diesen Ratschlägen, um die Finanzierung deines Wunschdomizils zu meistern! Natürlich vorausgesetzt, du verfügst über die erforderlichen finanziellen Mittel. Kein Grund zur Panik, falls du ein Neuling auf dem Gebiet der Immobilienfinanzierung bist. Ein solides Grundlagenwissen macht den Prozess der Finanzierung deiner Immobilie unkompliziert und stressfrei. Tauche ein in die folgenden Informationen und lerne, wie du die Finanzierung für dein eigenes Heim sorgenfrei angehen und den Wunsch vom eigenen Zuhause Wirklichkeit werden lassen kannst.

Ein herzliches Willkommen in der Welt der Immobilienfinanzierung, speziell zugeschnitten auf Einsteiger! Wenn du über den Erwerb einer Immobilie nachdenkst, kann allein die Vorstellung der Finanzierung zunächst einschüchternd wirken. Aber sei beruhigt, wir stehen dir zur Seite und begleiten dich durch diesen Prozess.

1. Finanzierungsplan

Zunächst solltest du einen soliden Finanzierungsplan entwerfen – das bedeutet, dass du deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben genau unter die Lupe nimmst und ein Haushaltsbudget erarbeitest. Dabei ist es auch bedeutsam, dass du Eigenmittel einplanst; idealerweise verfügst du über mindestens 20 Prozent des Immobilienkaufpreises, um als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen.

• Einnahmen und Ausgaben prüfen: Notiere dir alle regelmässigen Einkünfte und lege dar, wofür du aktuell Geld ausgibst. Berücksichtige feste Kosten wie Miete, Versicherungen, Lebensmittel, Auto oder ÖV, ebenso wie variable Ausgaben.
• Haushaltsbudget erstellen: Basierend auf deinen Einnahmen und Ausgaben, erstelle ein monatliches Budget, das dir erlaubt, deine finanzielle Lage übersichtlich zu gestalten. Plane dabei auch unerwartete Ausgaben ein.
• Einsparpotenziale identifizieren: Schau, wo du eventuell Kosten senken kannst, um mehr Geld für dein Eigenkapital zur Seite zu legen.
• Eigenkapital aufbauen: Wie bereits erwähnt, sind mindestens 20% des Kaufpreises ein guter Richtwert für das Eigenkapital. Dies kann durch Ersparnisse, Geldanlagen oder andere Vermögenswerte zusammenkommen.
• Finanzierungsalternativen erforschen: Neben dem klassischen Bankkredit gibt es vielleicht auch andere Wege der Finanzierung, wie zum Beispiel bei Pensionskassen, Versicherungsgesellschaften oder beim Arbeitgeber. Negativpunkt: In der Regel haben Versicherer lediglich variable oder Festzinshypotheken im Angebot. Zudem tendieren sie dazu, Immobilien einer strengeren Bewertung zu unterziehen und gewähren oftmals niedrigere Belehnungsquoten im Vergleich zu Banken.
• Zusatzkosten einkalkulieren: Vergiss nicht, Nebenkosten wie Notargebühren, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer sowie eventuelle Maklergebühren in deinen Plan einzubeziehen.
• Langfristige Planung: Überlege dir, wie sicher deine Einkommensquelle ist. Kannst du die monatlichen Raten auch dann noch tragen, wenn es einmal zu einem Jobverlust oder anderen finanziellen Engpässen kommen sollte?

2. Einsparpotenziale

• Budget überprüfen: Erstelle ein genaues Budget, um zu sehen, wohin dein Geld jeden Monat fliesst. So identifizierst du Bereiche, in denen du möglicherweise zu viel ausgibst.
• Abonnements und Verträge prüfen: Durchforste deine Abonnements und monatlich wiederkehrenden Zahlungen. Kündige oder verändere Dienste, die du nicht nutzt oder die nicht unbedingt notwendig sind.
• Energiekosten reduzieren: Schalte Lichter aus, wenn du sie nicht brauchst, verwende Energiesparlampen, reduziere die Heiztemperatur minimal und investiere in energieeffiziente Geräte.
• Einkaufen und Lebensmittel: Plane deine Mahlzeiten und schreibe Einkaufslisten, um Impulskäufe zu vermeiden. Kaufe Lebensmittel auf Vorrat, wenn sie im Angebot sind, und nutze Gutscheine oder Treueprogramme.
• Versicherungen überprüfen: Vergleiche verschiedene Anbieter für deine Versicherungen und wähle den mit dem besten Preis-Leistungs-Verhältnis. Oft kann man bei jährlicher Zahlung sparen.
• Schulden abbauen: Zinszahlungen auf Schulden können eine bedeutende Ausgabeposition sein. Versuche Schulden mit hohen Zinsen zuerst abzubauen, um langfristig Geld zu sparen.
• Handy- und Internetvertrag optimieren: Prüfe, ob du wirklich alle Leistungen deines Handy- und Internetvertrags benötigst. Möglicherweise gibt es günstigere Tarife mit ähnlichen Konditionen.
• Selber machen statt kaufen: Überlege, welche Dienstleistungen oder Produkte du selbst herstellen oder erledigen kannst, anstatt sie zu kaufen.
• Transportkosten senken: Nutze öffentliche Verkehrsmittel, Fahrgemeinschaften oder das Fahrrad anstelle des eigenen Autos, um Kosten zu sparen.
• Zweite Hand kaufen: Überlege, ob du bestimmte Produkte gebraucht statt neu kaufen kannst. Viele Artikel, wie Bücher, Kleidung oder Möbel, sind gebraucht deutlich günstiger.
• Vermeide Verschwendung: Reduziere Lebensmittelabfall, indem du Reste verwertest oder übriggebliebenes Essen einfrierst, um es später zu konsumieren.
• (Finanzielle) Bildung verbessern: Bildung ist auch eine Investition. Betrachte Weiterbildung als eine wertvolle Kapitalanlage. Indem du Fachliteratur liest, Bildungsangebote – und an Workshops teilnimmst, kannst du deine Fähigkeiten im Umgang mit eigenen Finanzressourcen optimieren. Es ist nicht alleinig die Aneignung von finanzspezifischem Wissen, das zu wirtschaftlichem Fortkommen beitragen kann, sondern ebenso die Weiterbildung in anderen Disziplinen.

3. Warum ist eine gute Finanzplanung wichtig?

Ein solider Finanzierungsplan gibt nicht nur Kreditgebern die Sicherheit, dass du ein zuverlässiger Partner bist, sondern gibt auch dir die notwendige Sicherheit und das Vertrauen in die eigene finanzielle Zukunft. Es ist wichtig, alle Ausgaben und Einnahmen im Blick zu haben, um zu wissen, wie viel Eigenkapital du hast und wie viel du finanzieren musst. Wenn du eine Hypothek aufnehmen musst, solltest du die verschiedenen Optionen bei verschiedene Banken, Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen prüfen und den besten Zinssatz finden. In der Schweiz gibt es verschiedene Möglichkeiten, um Geld anzulegen und für die Zukunft vorzusorgen. Dazu gehört auch die 3. Säule, die private Vorsorge. Bevor du dich für eine Immobilie entscheidest, solltest du deine finanzielle Situation genau analysieren und sicherstellen, dass du dir die monatlichen Zahlungen leisten kannst. Nutze Online-Kreditvergleiche, um die besten Angebote zu finden und kontaktiere die Finanzdienstleister, um deinen Kreditantrag erfolgreich abzuschliessen. Eine gute Finanzplanung ist der Schlüssel zum Erfolg bei der Immobilienfinanzierung und ermöglicht es dir, dein Traumhaus zu finanzieren und gleichzeitig deine finanzielle Zukunft abzusichern.

3a. Wie kann man sich auf die Immobilienfinanzierung vorbereiten?

Die Vorbereitung auf die Immobilienfinanzierung in der Schweiz ist ein mehrstufiger Prozess, der sorgfältige Planung und Überlegungen erfordert. Hier sind einige grundlegende Schritte, die man beachten sollte:

• Eigenkapital ermitteln: Die Schweiz verlangt in der Regel, dass Käufer mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Davon müssen mindestens 10% aus eigenen Mitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse (2. Säule) oder der Freizügigkeitsleistung (3. Säule) finanziert werden.
• Haushaltsbudget erstellen: Es ist wichtig, eine genaue Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben zu machen, um zu verstehen, wie viel man sich für eine Hypothek leisten kann, ohne die eigene finanzielle Sicherheit zu gefährden.
• Hypothekarische Richtwerte: Informieren Sie sich über gängige Benchmarks, wie die Tragbarkeitsregel, die besagt, dass die Hypothekarkosten (Zinsen, Amortisation und Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens betragen sollten.
• Dokumente sammeln: Bereiten Sie alle erforderlichen Unterlagen vor, einschliesslich Nachweis des Einkommens, Vermögensnachweise, Informationen zu bestehenden Schulden und Krediten usw.
• Eigenmittel prüfen und optimieren: Klären Sie, ob und in welchem Umfang Sie Mittel aus der Pensionskasse (2. Säule) oder der steuerbegünstigten Vorsorge (3. Säule) für den Kauf einsetzen können und ob dies sinnvoll ist.
• Immobilienbewertung: Verstehen Sie, wie Immobilien in der Schweiz bewertet werden, und berücksichtigen Sie Faktoren wie Lage, Zustand und Marktwert.
• Hypothekarmodelle verstehen: Machen Sie sich mit den verschiedenen Hypothekarmodellen vertraut, wie z.B. Festhypothek, SARON-Hypothek oder variable Hypothek, und verstehen die damit verbundenen Risiken.
• Vergleich und Verhandlung: Vergleiche Angebote verschiedener Hypothekarinstitute und verhandle die Konditionen wie Zinssatz, Amortisationsmodell und Laufzeit.
• Vorschriften und Gesetze beachten: Berücksichtige die gesetzlichen Rahmenbedingungen in Bezug auf Immobilienkauf und -finanzierung in der Schweiz, einschließlich möglicher Beschränkungen für ausländische Käufer (Lex Koller).
• Beratung suchen: Zögere nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, sei es durch Hypothekarberater, Bankmitarbeiter, unabhängige Finanzberater oder durch unseren.

Diese Schritte sollen dir als Leitfaden dienen, um dich verantwortungsbewusst und umfassend auf die Immobilienfinanzierung vorzubereiten. Generell ist es empfehlenswert, sich frühzeitig mit der Materie auseinanderzusetzen, um auf dem Immobilienmarkt handlungsfähig zu sein.

3b. Vorbereitung auf das Gespräch mit deiner Bank oder einem anderen Kreditinstitut zur Finanzierung deines Wohntraums; folgende Dokumente zusammenstellen:

Persönliche finanzielle Details:

• Identifikationsnachweis: Pass- oder ID kopie
• Einkommensnachweis: Für Angestellte: Jüngster Gehaltsnachweis sowie Lohnabrechnungen der letzten drei Monate. Für Selbstständige: Jahresabschlüsse und Gewinn- und Verlustrechnungen der vergangenen drei Jahre.
• Kreditwürdigkeitsprüfung: Auszug aus dem Betreibungsregister
• Nachweise über Eigenkapital: Kontoauszüge, Pensionskassenausweis, Policen von Lebensversicherungen mit dem aktuellen Rückkaufwert, 3. Säule Kontenübersicht.
• Steuerunterlagen: Jüngste Steuererklärung
• Schuldenverzeichnis: Informationen zu bestehenden Leasingverträgen, Krediten etc.

Informationen zur Wunschimmobilie:

• Objektdetails: Angaben zur Immobilie, inklusive Grundrisspläne, Auszüge aus dem Grundbuch, Berechnungen der Wohnfläche etc.
• Verkaufsunterlagen: Unterlagen wie Verkaufsexposé oder Kaufvertrag, Fotografien, Schätzwertangabe der Gebäudeversicherung.
• Eigentumswohnungsdetails: Gründungsakte zum Stockwerkeigentum, Reglement zur Nutzung und Verwaltung. 
• Einfamilienhaus, Neubau- oder Umbauinformationen: Kostenvoranschläge, Baudokumentation, Vertrag mit dem Generalunternehmer.

Bereiten Sie diese Dokumente gründlich vor, um Ihrem Finanzierungspartner ein vollständiges Bild Ihrer finanziellen Lage und des Objekts Ihrer Begierde zu präsentieren, und somit die Basis für eine erfolgreiche Hypothekaranfrage zu legen.

4. Die verschiedene Hypothekarmodelle

1. Festhypothek:

• Zinssatz: Fix für die gesamte Laufzeit. Die Laufzeiten können variieren, üblich sind 2 bis 10 Jahre, manchmal bis zu 15 oder 20 Jahre.
• Sicherheit: Der feste Zinssatz bietet Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit.
• Nachteil: Die Zinsen sind in der Regel höher als bei einer variablen Hypothek oder initial für eine SARON-Hypothek, um das Risiko der Zinsschwankungen abzudecken.

2. SARON-Hypothek:

• Zinssatz: SARON (Swiss Average Rate Overnight), also den sehr kurzfristigen Marktzinsen. Seit Ende 2021 ist der LIBOR durch SARON ersetzt worden.
• Flexibilität: Zins wird in der Regel quartalsweise oder halbjährlich angepasst.
• Risikofaktor: Zinsänderungsrisiko ist höher, was bedeutet, dass die monatlichen Zahlungen steigen können, wenn der Referenzzinssatz steigt.

3. Variable Hypothek:

• Zinssatz: Kann von der Bank je nach Marktlage jederzeit angepasst werden.
• Flexibilität: Sehr hoch, da in der Regel kurzfristige Kündigungsmöglichkeiten bestehen.
• Risikofaktor: Ähnlich wie bei der SARON-Hypothek besteht ein Zinsänderungsrisiko. Allerdings sind bei dieser Hypothek die Schwankungen und das Risiko tendenziell grösser, da sie nicht an einen Referenzzins gebunden ist.

Beim Vergleich der verschiedenen Hypotheken ist es wichtig, nicht nur die aktuellen Zinssätze zu betrachten, sondern auch die eigene Risikobereitschaft, finanzielle Situation und die langfristigen finanziellen Ziele zu berücksichtigen.

Eigenkapital:

• Laut Schweizer Gesetz muss für den Kauf einer Liegenschaft mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenmittel eingebracht werden.
• Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist der zu finanzierende Betrag und somit die Schuldenlast.

Amortisation:

• Direkte Amortisation: Schulden werden während der Laufzeit direkt abgezahlt, was in tieferen Gesamtschulden resultiert.
• Indirekte Amortisation: Bei dieser Form wird das Geld auf eine 3. Säule angelegt und erst am Ende der Hypothekarlaufzeit zur Tilgung eingesetzt.